종합부동산세 양도세 어떻게 바뀌나, 2026 세제개편안 정리

2026년 8월 3일, 정부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 부동산 세금 쪽은 한 문장으로 요약됩니다. 집을 얼마나 오래 가졌느냐보다, 얼마나 오래 살았느냐를 본다는 것. 보유 중심에서 실거주 중심으로 무게가 옮겨갑니다.

먼저 짚어둘 것이 있습니다. 이건 아직 정부안입니다. 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 국회에 제출되고, 국회 심의에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 시행 시점도 대부분 2027년부터 2029년까지 단계적입니다. 지금 당장 적용되는 게 아니라, 대비할 시간이 있다는 뜻입니다. 아래 내용은 2026년 8월 발표된 정부안 기준이며, 확정 전이라는 점을 감안해 읽어주세요.

실거주하는 1주택자에게 유리한 방향 집 한 채를 직접 깔고 사는 분들에게는 오히려 혜택이 늘어나는 대목이 여럿입니다.

종합부동산세 기본공제가 올라갑니다. 1세대 1주택자가 실제 거주하는 집이라면 공제금액이 12억원에서 14억원으로 상향됩니다. 공시가격 14억원(시가로 약 20억원)까지는 종부세 대상에서 빠진다는 의미입니다. 반대로 1주택이라도 본인이 살지 않는 집은 공제가 9억원으로 낮아집니다. 같은 한 채라도 실거주냐 아니냐로 갈립니다.

양도소득세의 장기보유특별공제도 거주 중심으로 바뀝니다. 지금은 보유 기간과 거주 기간에 각각 공제를 주는데, 개편안은 주택의 경우 이를 장기거주소득공제로 이름을 바꾸고 거주 공제 비중을 키웁니다. 1세대 1주택자는 최종적으로 거주 기간 1년마다 8%씩, 10년 거주 시 최대 80% 공제로 정리됩니다. 실제로 오래 살았다면 공제 폭은 유지되거나 더 유리해집니다.

10년 이상 오래 거주한 1주택자에게는 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 크게 확대됩니다. 한 자리에서 오래 산 실수요자를 배려한 부분입니다.

만 65세 이상 고령 1주택자가 수도권 집을 팔고 비수도권으로 이주하는 경우, 한시적으로 양도세를 감면해 주는 특례도 새로 생깁니다. 2027년은 50%(5억원 한도), 2028년은 30%(3억원 한도)로 설계돼 있습니다.

부담이 늘어나는 쪽도 있습니다 반대로 실거주하지 않는 집, 고가 주택, 다주택에는 부담이 정상화되는 방향입니다. 종부세 세율 체계가 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 단계적으로 일원화되고, 공시가격 6억원에서 12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 공정시장가액비율도 1주택자 기준 60%에서 70%로 인상됩니다. 갭투자처럼 실거주 없이 보유하는 경우에는 예전보다 셈이 빡빡해질 수 있습니다.

올해 안에 챙길 것, 상생임대 상생임대주택 제도(직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올리고 일정 기간 임대하면 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 2년 거주요건을 면제해 주는 혜택)는 2026년 12월 31일까지의 계약분으로 적용기한이 종료되는 것으로 정리됐습니다. 이 혜택을 활용할 계획이 있다면 올해가 기한이라는 점을 염두에 두시는 게 좋습니다.

정리하면 실거주 1주택은 지키고, 실거주하지 않는 주택과 고가, 다주택은 부담을 정상화한다. 이번 개편안의 큰 줄기입니다. 시행은 2027년부터 단계적이고 아직 국회 문턱을 넘지 않았으니, 확정된 법으로 받아들이기보다는 방향을 미리 읽고 준비하는 자료로 봐주시면 됩니다.

본인 상황에 정확히 어떻게 적용되는지는 개별 조건(보유 기간, 거주 기간, 공시가격, 주택 수 등)에 따라 달라집니다. 확정된 세액 판단은 세무 전문가와 상담하시길 권합니다. 강북·수유동 지역 매물이나 거래를 고민하고 계시다면 편하게 문의 주세요.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안 보도자료와 개조식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 2026년 8월 기준이며, 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다.